Las cláusulas penales en los contratos de arrendamiento: ¿Es posible la moderación judicial? | LEX | La Plataforma Jurídica Hispano-Alemana de Referencia Pasar al contenido principal

Las cláusulas penales en los contratos de arrendamiento: ¿Es posible la moderación judicial?

30/03/2018
| Ina Wailand
Die Strafklauseln in Mietverträgen. Ist eine gerichtliche Mäßigung möglich?

Para asegurar el cumplimiento de lo pactado en un contrato, las partes pueden recurrir a acordar cláusulas penales. Como parte de la autonomía que se le reconoce a las partes y de acuerdo con el Código Civil, los contratantes pueden, aunque con límites, establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, si bien la Ley permite al juez modificar equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. 

Sin embargo, es doctrina jurisprudencial constante que cuando la cláusula se prevé para un determinado incumplimiento, no procede ejercer dicha moderación. Esta facultad moderadora tiene especial importancia en contratos entre empresarios, pues no cabe un control específico de abusividad como en los contratos de consumidores. 

En la Sentencia de fecha 14 de febrero de 2018, el Tribunal Supremo ha analizado la pena pactada en un contrato de arrendamiento entre dos empresarios, cuando, tras el impago de la renta, el contrato quedó resuelto y el arrendador celebró un nuevo contrato con un tercero. El TS recuerda que la función y el efecto de la cláusula penal dependen de lo pactado y diverge de la sentencia recurrida, que consideraba, que no procedía exigencia de la pena, ya que tras la celebración del nuevo contrato, el arrendador no sufrió daño alguno. Señala, que la pena se pactó expresamente “sin perjuicio de la indemnización por daños y perjuicios que dicho incumplimiento le hubiese ocasionado”. La pena pactada, por tanto, se dirigía a liquidar de manera anticipada los daños y era exigible una vez que se produjera el incumplimiento a que se refería, con independencia de la acreditación de esos daños. El Tribunal Supremo concluye que resulta incoherente aplicar la moderación de la cláusula hasta el punto de extinguirla.

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